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간주임대료는 간단히 얘기해서 임대인이 받는 전세금 또는 임대보증금에서 발생하는 수익을 임대료로 간주해 게산한 금액, 일반적으로 임대보증금에 대한 정기예금 이자에 해당하는 금액을 간주임대료로 보는데요.
임대업자가 부동산을 빌려주고 전세금이나 보증금을 받았을 경우에 이 돈에 대한 이자 소득이 생긴다면 이를 수입으로 간주하여서 과세표준에 포함하는 것이 바로 간주임대료입니다.
기본적으로 시중은행 정기예금 이자율을 기준으로 보증금에 일정한 이율을 곱해서 계산하지만 경우에 따라서 다양한 계산방법이 있기에 딱 잘라서 이야기 할 수 없고 그래서 계산기를 사용하는편입니다.
계산법이 어떻게 되는지 먼저 설명을 한 뒤에 계산기 사용할 수 있는 사이트를 소개해드리겠습니다.
주택 임대보증금 간주임대료 계산법
국세청을 검색해서 홈페이지로 들어갑니다. 홈택스 홈페이지가 아닌 국세청 홈페이지입니다.
상단의 성실신고지원 - 주택임대소득안내를 클릭합니다.
주택임대소득 안내에서 요약정보 - 주택 보증금에 대한 간주임대료를 클릭합니다.
주택 임대보증금 간주임대료의 총수입금액 산입 요건은 부부합산에 3주택 이상 소유하여야 하며 소형주택은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않습니다. 여기서 소형주택이란 40제곱미터 이하인 주택으로 해당 과세기간 기준시가가 2억원 이하인 주택입니다.
보증급 등의 합계액이 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원 초과하는 경우에도 해당합니다.
소득세와 법인세를 비교해두었는데 소득세는 비소형주택 3채 이상 소유, 보증금 3억원 초과이며 수입이자와 할인료, 수입배당금에 대해 금융수익을 차감하며 법인세는 추계과시 시 적용하고 수입이자와 할인료, 수입배당금, 신주인수권처분익, 유가증권처분익이 차감됩니다.
주택은 소득세와 법인세 모두 건설비 상당액을 공제하지 않습니다.
사례를 3개 볼텐데 첫번째는 부부합산 비소형주택 3채 이상 소유자의 비소형주택 보증금 및 전세금에 대한 보증급 합계 3억원 초과분의 60%에 대하여 2.1%를 임대료로 간주하여 총수입금액에 산입한 계산입니다.
두번째는 단독명의 주택과 동명명의 주택이 혼합된경우인데 각 거주자별로 판단을 하며 단독명의와 공동명의를 구분하여 각각 간주임대료를 게산합니다.
마지막은 보증금의 합계금액이 변동되는 경우인데 변동하는 구간별로 보증금의 적수가 가장 큰 주택의 보증금부터 순서대로 3억원을 차감하여 계산된 각 기간별 간주임대료를 합산합니다.
주택 임대보증금 간주임대료 계산기
부동산계산기.com이라고 검색을 해서 해당 홈페이지로 들어갑니다.
우측하단의 간주임대료를 클릭합니다.
계산방법이 어렵지는 않으나 직접 계산하는 것이 귀찮기 때문에 전세/월세포함, 1년전체/기간지정, 국세청이율 사용/이자율 직접입력, 보증금액을 입력하여 간주임대료 계산기를 통하여 계산을 해볼 수 있습니다.
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